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安德魯·勞倫斯的高樓魔咒顯現!二三線城市麻煩了

魔咒,又要上演了?

1999年,德國經濟分析師安德魯·勞倫斯,提出了一個十分有趣的理論:摩天大樓建成之日,即是市場衰退之時。這個魔咒曾多次應驗。

01

/ 二三線城市,危險時刻來臨?/

7月1日,澎湃新聞刊登了經濟參考報關于“二三線城市爭建摩天大樓”的一則報道。

據報道,目前不少中西部的二三線城市,正如火如荼的修建摩天大樓,但實際上,有不少城市,無論是地方財力、經濟還是產業結構,都與這些摩天大樓不相匹配。

記者調查后發現,有的地方的空置率達到62%,更高的甚至達到了81.3%。也就是說,有些二三線城市的摩天大樓,已出現了“高空置”的情況。

魔咒顯現!二三線城市麻煩了

二三線城市高樓的現狀,不禁讓人聯想到高樓魔咒的本質——

當摩天大樓開始“蜂擁而至”,一定是經濟處于蓬勃發展階段,即經濟過熱期。如果摩天大樓建成后,能持續“人頭攢動”則說明發展是可持續的。

但很多時候高樓建成后,房子沒人租、也無游客參觀,這說明摩天大樓的建成在透支經濟,容易暗藏經濟和金融風險。

這樣的例子,并不少見:

比如1920年代末至1930年代初,美國克萊斯勒大廈、帝國大廈相繼落成,繁榮沒持續太久,就爆發了美國大蕭條。

再比如1997 年,吉隆坡雙子塔樓投入使用后,是當時世界上最高的建筑,隨后亞洲金融危機席卷東南亞;

又比如2008年,上海(樓盤)的“環球金融中心大樓”落成,也正值金融危機爆發的時候。

現在,國內的二三線城市紛紛修建摩天高樓,修建完后又要不少城市出現了“高空置率”的情況,是不是已經說明國內的二三線城市已經到了最危險的時刻了?這是一個值得探討的問題!

02

/ 兩大因素,造成“高空置率”/

摩天大樓在二三線城市遍地開花,暴露的是一些城市發展的盲目性。

我們知道,高樓的維護成本要比普通樓高得多,摩天大樓不僅在設計上對于消防要求、抗震要求、電梯要求要比一般大廈要嚴格,而且各項維護成本也要比普通大廈要高許多。

一般情況下,大家習慣用“高樓寫字樓空置率”去衡量一座城市經濟發展的健康情況,如果空置率太高,說明基礎建設超過真實需求,城市經濟存在泡沫的成分,如果空置率較低,說明真實需求比較充沛,城市發展的后勁較大。

高樓的寫字樓“空置率”在5%-10%算正常,在10%-30%內,說明存在一定泡沫需要引起重視,在30%以上基本上就是在坐賠本買賣了。

像經濟參考報報道的,部分二三城市出現了60%,甚至80%以上的空置率,這類房子存在淪為“建筑垃圾”的風險。

下圖是“全球高層建筑數據庫”統計的全球超過150米摩天大樓的城市排名,從排名中可以看出,地球上的摩天大樓中國占了大半,除了“北上廣深港”幾個一線城市外,上榜的二三線城市也不少。

魔咒顯現!二三線城市麻煩了

為何這么多城市熱衷于建設“摩天大樓”、又迅速“衰退”,有兩個最為重要原因:

一、修建摩天大樓,既有“面子”又有“里子”。

雖說目前修建“摩天大樓”并不像修建地鐵一樣有明確指標限制,沒有規定什么樣的城市才允許修建“摩天大樓”,但如若真如媒體所報道那樣,有些城市的高樓空置率已經如此高,那么證明有不少二三線城市是在“打腫臉充胖子”。

站在地方某些地方官員的角度來看,修高樓是一筆“不錯的買賣”。他們修高樓當做財富和實力的體現,哪怕有些城市經濟一般,也要動輒數百億去打造地標建筑,這被政府官員當做是一種“政績”,有助于向外界展現一個地方經濟、社會發展的成就和欣欣向榮的景觀。

另一方面,修高樓還能給政府創收,因為商業地產帶來的稅收要比普通居民樓要高、更容易促進GDP發展,且收入更持續,所以政府會更愿意批商業用地給公司。

這說明,哪怕不在新建商鋪、寫字樓,也足夠賣20年了。

2018年5月時,湖南官方的一份文件流出,讓外界看到了湖南“非住宅”的過剩狀況,數據顯示,有不少城市的“非住宅”的“消化周期”長達240個月以上,

魔咒顯現!二三線城市麻煩了

魔咒顯現!二三線城市麻煩了

魔咒顯現!二三線城市麻煩了

魔咒顯現!二三線城市麻煩了

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二、制造業回流二三線城市,服務業卻沒能齊頭并進。

雖然這些年我們也聽過不少人口、產業回流二三線城市的消息,但這對消化高樓CBD并沒多大積極影響。

去高端CBD租房子的,一般以服務業為主。

對于很多二線、三線城市來說,金融行業、TMT行業是其寫字樓的主要承租客戶,畢竟甲級寫字樓的租金高,在這租賃辦公的企業少不了錢。

網貸、現金貸、小額貸等互金公司屬于暴利行業,近年頻頻入住高檔寫字樓,以彰顯自身實力,但是遇到下行經濟,很多互金公司出現兌付難題,最終破產倒閉。

一方面是居高不下的房租,另一方面又沒有新的租客進場,這些高樓的寫字樓、商鋪,就只能這么空著了。

03

/投資“非住宅”,這些坑得注意/

相比之下,投資“非住宅”的風險要比投資住宅風險大得多,住宅則更安全一點。

這是由流通性所決定的,去買“非住宅”的一般是以公司為主,而去購買住宅的人群則更廣泛,無論是公司還是個人都能買、流通性要好得多,而購買“非住宅”,一個不留神,你可能就套里面了。

非住宅可以分為“商鋪”、“寫字樓”和“公寓”三類,就目前的發展趨勢來說,在大城市,寫字樓的前景要比“商鋪”要好,而公寓則在兩者之間。在小城市,非住宅類的房子盡量都不要碰。

哪怕在一線城市,選擇“非住宅”投資,也是需要慎重選擇的。如何判斷“非住宅”它值不值得投資,基本由以下幾個因素所決定:

1、所在城市:在前面也說了,去租那些高端CBD的都是以服務業為主的公司,所以在選擇城市時,最好也優先選擇第三產業比重比第二產業比重更高的城市,小城市可以直接pass掉。

2、沒有明顯炒作資金出現:“非住宅”的流動性是不如住宅的,如果買在了高點,就有可能資金長期站崗了,所以在投資“非住宅”時,最好不要去投資那些過去十年內漲幅超過3倍的寫字樓。

3、地段:寫字樓、公寓都投資特別看重其地段價值,尤其注重地段的發展潛力,可以參照的指標有寫字樓與地鐵、公交的距離、與傳統商圈的距離、周邊基礎措施等等。

你要是買到了那些“消化周期”長達240個月以上的“非住宅”,可能真得套上個20年了。


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